Este texto faz parte do ebook Imposto de Renda na Bolsa – acesse a versão completa aqui.
Já não é novidade para ninguém, que o investimento em fundos de investimento imobiliário (FIIs), é visto cada vez mais como um alternativa de investimento.
Seja para quem deseja uma renda de imóveis sem as preocupações de um aluguel tradicional, ou para quem quer aproveitar as altas dos aluguéis e preços no mercado imobiliário.
No entanto, o que muitos investidores só estão descobrindo agora, é que pela tributação destes fundos, devem pagar imposto de renda em fundos imobiliários negociados durante o mês anterior.
Percebendo esta dificuldade e a falta de recursos confiáveis que ensinam o investidor como declarar Fundos Imobiliários da maneira correta, resolvi escrever este artigo, que está dividido em 3 partes principais:
1. O modo fácil de apurar o IR em fundos imobiliário
2. Como é feito o calculo do imposto de renda para fundos imobiliários
3. Como declarar fundos imobiliários na declaração anual de IR
Antes de começarmos, deixo uma dica para você que gosta de investir no mercado imobiliário: aqui no Bússola do Investidor você têm acesso à cotações em tempos real para todos os fundos imobiliários negociados na Bovespa. Recomendo que dê uma olhada de vez em quando para saber como anda seus investimentos em FIIs.
I. Apurando impostos em fundos imobiliários com a Calculadora de IR
Alguns investidores ainda calculam o imposto de renda por conta própria. Seja por opção ou por não conhecer alternativas, o trabalho que esse processo dá, definitivamente não compensa e leva algumas horas dependendo do número de operações.
Portanto, não à toa que nossa Calculadora de IR é utilizada por milhares de investidores. Ela faz todo o trabalho de apurar seu imposto de renda em bolsa de valores por você, calculando seu imposto de renda em fundos imobiliários em apenas alguns minutos. Você pode conhecer nossa Calculadora de IR aqui.
Para fazer a apuração do seu IR, basta que você cadastre todas as suas negociações com fundos imobiliários em nossa Calculadora de IR, seja pela importação de suas notas de corretagem, ou pelo cadastro manual. A apuração de resultados e impostos devidos será feita de forma automática, assim como é feito para qualquer outro ativo cadastrado na Calculadora (ações, opções, ETFs e até mini-contratos futuros).
Já que o imposto de renda em fundos imobiliários é diferente de qualquer outro ativo negociado na bolsa de valores, inclusive no momento da Declaração Anual, criamos um relatório de impostos separado, somente para o IR em fundos imobiliários. Este relatório é idêntico ao exigido pela Receita, com todos os detalhes da tributação de fundos imobiliários. Basta que você gere o relatório no momento da declaração e transcreva os valores para o programa da Receita, no momento de fazer sua declaração:
Relatório gerado por nossa Calculadora de IR para o imposto em Fundos Imobiliários.
Perceba que no lado direito de cada linha do relatório, já está o botão para gerar sua DARF, pronta para o pagamento. Vale lembrar que o imposto de renda em negociação de cotas de fundos imobiliários, deve ser apurado mensalmente e pago até o último dia útil do mês seguinte, como veremos no próximo tópico:
II. Cálculo do imposto de renda em fundos imobiliários
Visando fomentar o mercado de Fundos Imobiliários, o governo concedeu o incentivo de isentar investidores pessoa física de pagarem impostos de renda sobre os rendimentos auferidos em fundos imobiliários. De fato, a medida foi um sucesso! Desde então os fundos imobiliários viraram as novas celebridades do mercado e muitos investidores já acham que é só comprar e esperar ficar rico (NÃO É! E falaremos sobre isso em outro artigo.)
Ao mesmo tempo em que incentivou os investidores a investirem nesses ativos, a isenção de imposto de renda sobre fundos imobiliários também causou muitas dúvidas.
Vale lembrar duas regras básicas sobre a isenção de tributação no IR:
- Rendimentos Não Tributados: são os provenientes da exploração dos imóveis do fundo (aluguel, venda, etc).
- Rendimentos Tributados: são os lucros proveniente da valorização das cotas do fundo imobiliário no momento da venda e amortizações.
Rendimentos distribuídos pelo fundo imobiliário estão isentos
Em outras palavras, você não precisa se preocupar em recolher imposto de renda para os rendimentos que seu fundo imobiliário irá lhe pagar. Estes rendimento são provenientes da exploração dos imóveis do fundo e estão cobertos pelo benefício fiscal de isenção de imposto de renda.
Em todo caso, você precisa declarar estes rendimentos isentos e não tributáveis em sua declaração anual de imposto de renda IRPF. Inclusive, tome cuidado com isso, já que este ano as novas regras do IRPF 2013 garantem maior fiscalização sobre os rendimentos isentos de tributação!
Rendimentos com valorização de cotas são tributados no imposto de renda
Como muitos dos fundos imobiliários possuem cotas negociadas na Bovespa, tornaram-se comuns operações com as cotas de FIIs e até mesmo day-trade. Neste caso, quando ocorre lucro na negociação destas cotas é aplicado o Imposto de Renda em fundos imobiliários, porém preste atenção que:
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- O lucro líquido nas vendas de cotas é tributado em 20%
- Não são diferenciadas operações normais de operações day-trade (como ocorre no imposto de renda em ações)
- Não existe isenção para operações normais (em ações existe para os meses com até R$ 20.000 em vendas)
- O imposto devido é apurado mensalmente e deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte
- Os prejuízos em negociação de cotas podem abater impostos sobre os lucros dos meses seguintes
Quanto as amortizações de fundos imobiliários, estas devem ser consideradas na composição do saldo financeiro e não como rendimentos pagos. Deste modo a amortização deve ser somada ao valor do resgate para apurar os lucros ou prejuízos.
III. Como declarar fundos imobiliários no Imposto de Renda
Ao abrir o programa da Recita Federal de 2103 (você pode fazer o download do programa aqui), você notará que diversos campos abordam fundos imobiliário, especialmente dois campos na aba “Fichas da Declaração”: “Rendimentos Isentos e Não Tributados” e “Rendimentos sujeitos a tributação exclusiva/definitiva”. Existe ainda uma aba própria para fundos imobiliários dentro de “Renda Variável” está o campo “Operações Fundos Invest. Imob.”.
Não fique assustado com isso! Lembre-se de que existem somente 4 coisas que você deve informar a Receita, referente à fundos imobiliários:
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- Quanto você recebeu de rendimentos isentos de impostos (valores provenientes da exploração dos imóveis do fundo)
- Quando teve de lucro ou prejuízo na negociação das cotas dos fundos
- Quanto você já recolheu de imposto de renda
- Qual o seu saldo em cotas de fundos imobiliários no último dia do ano anterior
1. Rendimentos isentos de fundos imobiliários
Como já deve estar claro para você, pelas regras de tributação, os rendimentos que seu fundo imobiliário pagou são isentos de imposto de renda e portanto entram na parte “Rendimentos Isentos e Não Tributados”, como mostrado na figura abaixo:
Perceba que eu destaquei dois campos, o 20 e o 24.
O campo 20 será onde os prejuízos em fundos imobiliários irão aparecer, caso você tenha tido algum. Este campo não pode ser editado e será o resultado das operações que você irá informar em outros campos, como mostrarei adiante.
No campo 24, “Outros (especifique)” é onde você irá informar seus rendimentos isentos durante o ano. Para isso clique no botão da seta verde com a moeda (na própria linha do campo 24, porém mais a direita). No campo que irá aparecer selecione a opção “Novo” e digite a soma dos valores que você recebeu de seus fundos de investimento imobiliários. Não esqueça de especificar informando “Ganhos em Fundos Imobiliários” conforme mostra a imagem abaixo:
2. Rendimentos com cotas de fundos imobiliários
Estes rendimentos são os que você obtém após vender suas cotas por um valor maior do que você comprou, resultando em lucro. Para apurar quanto você deve pagar de imposto, você deve informar a Receita:
- quanto você tinha de prejuízo acumulado no início do ano
- quanto você obteve de lucro em cada mês do ano
A menos que você utilize um programa que faça este trabalho por você, como é o caso da nossa Calculadora de IR, você deverá apurar seus lucros e o imposto de renda em fundos imobiliários na mão. A figura abaixo mostra a o programa da Receita, na tela “Operações Fundos de Investimento Imobiliário”, dentro do menu “Renda Variável”.
Nestes campos você deverá informar o lucro de cada mês, além do prejuízo no início do ano. Perceba que os demais campos são preenchidos automaticamente, com exceção do “Imposto Pago”, que você deverá informar quanto já recolheu de imposto de renda no mês por meio do pagamento das DARFs.
Caso o valor “Imposto Pago” não seja igual ao “Imposto devido”, é sinal de que você deve impostos atrasados, ou recolheu a mais do que deveria e poderá usar este saldo.
3. IRRF e impostos já recolhidos
Perceba que o imposto de renda em fundos imobiliários que você recolheu pelo pagamento das DARFs, você já informou preenchendo os campos na etapa anterior. No entanto, você ainda deve informar o IRRF (Imposto de Renda Retido na Fonte) retido pela sua corretora de valores.
Para isso, volte a aba “Fichas da declaração” e selecione a janela “imposto pago/retido”. Nesta janela preencha o campo 3 “Imposto sobre a renda na fonte (lei n. 11.033/2004)”, com a soma dos valores de IRRF mostrado em suas notas de corretagem ao longo de todo o ano.
4. Amortizações
Alguns fundos imobiliários pagam amortizações correspondentes a devolução do capital investido inicialmente. Estas amortizações possuem imposto de renda retida na fonte e como este artigo originalmente não explicava a declaração destas amortizações, escrevi este outro artigo explicando tudo sobre amortizações de fundos imobiliários.
Está difícil?
Calma, estamos quase terminando. Agora só falta você informar o seu saldo investido em Fundos Imobiliários durante o último dia do ano anterior.
5. Como declarar as cotas de seu fundo Imobiliário
Assim como seu saldo em ações, você deverá declarar seu saldo em cotas de fundos imobiliários na parte de “Bens e Direitos”, clicando no botão “novo” e selecionando a opção “73 – Fundo de Investimento Imobiliário“.
Especifique então:
- o nome do fundo,
- CNPJ,
- a corretora custodiate e
- no campo abaixo disso tudo o valor total no final do ano.
Veja o exemplo abaixo:
IMPORTANTE: o valor a ser declarado no campo “situação em” é o custo de aquisição de suas cotas de fundos imobiliários. Este valor deve considerar todos os custos envolvidos na compra, como taxas, corretagens e emolumentos.
O investidor que possui cotas de um fundo, compradas em mais de uma ordem executada, deve incluir os custos referentes a execução de todas estas ordens, além do valor efetivamente pago pelas cotas.
Caso tenha mais de um fundo imobiliário em sua carteira, repita o processo descrito acima, até incluir toda a sua posição em sua declaração de imposto de renda.
É isso! Fazendo todos os passos acima você irá declarar suas cotas de fundos imobiliário e seus rendimentos da maneira correta.
Ainda tem dúvidas sobre imposto de renda na bolsa? – Conheça o guia completo aqui.