Edifício do Fundo Imobiliário BC Fund
Quando publiquei o eBook do Imposto de Renda na Bolsa e o artigo sobre como fazer a declaração de fundos imobiliários no imposto de renda, tentei explicar o passo a passo para que qualquer investidor consiga fazer tudo por conta própria.
Acho que consegui!
Pelas respostas dos investidores que acompanham o Blog do Bússola, o texto ajudou bastante. Porém, após alguns dias, começaram a aparecer dúvidas sobre como tratar a amortização de fundos imobiliários no imposto de renda.
E realmente este ponto eu não havia abordado até então. Como de costume, comecei minhas pesquisas sobre o assunto e percebi que não havia praticamente nada muito claro sobre o tema. A solução foi recorrer a (não tão agradável) leitura das regras normativas da Receita Federal.
DICA: Em nossa Ferramenta de Cálculo de IR, você pode cadastrar seus fundos imobiliários, que todo o cálculo do imposto será feito automaticamente para você.
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O que são amortizações de fundos imobiliários?
Muitos investidores ainda confundem os rendimentos do fundo imobiliário com as amortizações. Não faça isso! Estes rendimentos são completamente diferentes, não só para fins tributários, mas também para apurar sua rentabilidade. Veja a diferença entre rendimentos e amortizações:
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Rendimentos
São aqueles créditos isentos de imposto de renda, que pingam na sua conta todo mês, provenientes da receita que o Fundo de Investimento Imobiliário (FII) teve explorando o imóvel que é proprietário. Exemplos de fundos bom pagadores de rendimentos são os que possuem um imóvel com forte geração de aluguel, como é o caso do Fundo Imobiliário Shopping Pátio Higienópolis (SHPH11).
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Amortizações
São os pagamentos referentes a devolução do capital investido inicialmente no fundo, referentes ao término do prazo do fundo, ou à liquidação do fundo imobiliário.
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Como as amortizações são tributadas no IR?
Por implicarem em ganho de capital, as amortizações seguem a alíquota vigente sobre estes rendimentos: 20% sobre os lucros auferidos.
No entanto, apesar de existir a incidência de IR, diferente do que ocorre no imposto em ações e no lucro sobre a venda de cotas de Fundos Imobiliários, não cabe ao investidor a responsabilidade de recolher o imposto neste caso. Esta á uma responsabilidade do administrador, que retém o valor referente ao pagamento do IR.
Em resumo, você não precisa se preocupar em recolher imposto de renda sobre as amortizações pagas por seu fundo imobiliário, uma vez que os lucros terão imposto retido na fonte.
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Como declarar amortização de fundos imobiliários?
Não ter que recolher o imposto de renda por conta própria no caso das amortizações, não significa que o investidor não deve declara-las em sua declaração anual de imposto de renda (IRPF). Neste caso, o procedimento é simples e basta que você copie as informações do informe de rendimentos enviados à você pelo administrados do fundo.
No programa IRPF da Receita Federal, você deve ira até aba Rendimentos Sujeitos a Tributação Exclusiva / Definitiva, e colocar essas informações na linha 06. Rendimentos de aplicações financeiras, e clicar no botão da moeda com a seta verde, conforme mostrado na imagem abaixo:
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Na janela que irá se abrir você deverá clicar no botão Novo (1) preencher o primero campo com “Amortização – Nome do fundo pagador – CNPJ do fundo” (2), preencher o segundo campo com o valor líquido pago (3), clicar em OK (4). Caso tenha outras amortizações para declarar, repita o procedimento e após terminar clique no segundo botão OK (5).
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Legislação tributária para amortização de FIIs
Veja os principais trechos da tributação na fonte dos ganhos de capitais em fundos imobiliário, que pode ser encontrada na instrução normativa 1.022.
Art. 29. Os ganhos de capital e rendimentos auferidos na alienação ou no resgate de cotas dos fundos de investimento imobiliário por qualquer beneficiário, inclusive por pessoa jurídica isenta, sujeitam-se à incidência do imposto sobre a renda à alíquota de 20% (vinte por cento).
§ 1 º Os ganhos de capital ou ganhos líquidos serão apurados:
I – de acordo com os procedimentos previstos no art. 45, quando auferidos:
a) por pessoa física em operações realizadas em bolsa e;
b) por pessoa jurídica em operações realizadas dentro ou fora de bolsa;
II – de acordo com as regras aplicáveis aos ganhos de capital na alienação de bens ou de direitos de qualquer natureza, quando auferidos por pessoa física em operações realizadas fora de bolsa.
§ 2 º Para efeito do disposto no inciso I do § 1 º , as perdas incorridas na alienação de cotas de fundo de investimento imobiliário só podem ser compensadas com ganhos auferidos na alienação de cotas de fundo da mesma espécie.
§ 3 º O resgate de cotas previsto no caput está sujeito à retenção do imposto sobre a renda na fonte, e ocorrerá somente em decorrência do término do prazo de duração do fundo ou da sua liquidação, sendo o rendimento constituído pela diferença positiva entre o valor de resgate e o custo de aquisição das cotas.
§ 4 º No caso de que trata o § 3 º , o administrador do fundo deverá exigir a apresentação da nota de aquisição das cotas, se o beneficiário do rendimento efetuou essa aquisição no mercado secundário.
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Espero que tenha sido útil, e fico no aguardo do seus comentários, sugestões e criticas!
Agradeço aos comentários do André Bacci, que corrigiram inconsistências na versão original deste artigo.