Fundos Imobiliários: uma bolha ou um sucesso?

Hoje em dia é muito difícil encontrar um investidor que não tenha ouvido falar em Fundos Imobiliários (FIIs), sendo que, somente há alguns anos, eram poucos os que sabiam o que é um fundo imobiliário, e menos ainda os que pensavam em comprar cotas de um. Por isso é inevitável pensar se estamos vivendo uma bolha de fundos imobiliários.

Como o tempo passou e, sem perceber, vivemos algo que representou uma enorme mudança no mercado de capitais brasileiro, hoje podemos ver mais claramente o que aconteceu, avaliar os motivos de porquê esta determinada classe de ativos encontra-se sob os holofotes do mercado financeiro, e determinar se isso é uma bolha de fundos imobiliários, ou algo que realmente faz sentido.

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Novas preocupações para o investidor

Se por um lado a estabilidade macroeconômica possibilitou a manutenção das taxas básicas de juros em níveis de um dígito, por outro lado o investidor tem um novo motivo para se preocupar.

Desta vez, não pelas incertezas de um ambiente econômico outrora volátil, mas pela certeza de que seu dinheiro parado em um fundo de liquidez (em geral atrelado ao CDI), na poupança ou em CDBs, rende pouco mais, se não menos, do que a inflação – que, por sua vez, tem perturbado o sono de muitos ultimamente.

Estranho pensar que uma conjuntura de estabilidade, que trás maior confiança aos agentes econômicos, requer coragem dos investidores, que precisam assumir mais risco para poder rentabilizar seus patrimônios. O que acontece é que, em condições normais de “temperatura e pressão”, vulgo: de estabilidade, o mercado tende a estabelecer uma relação direta entre risco e retorno, onde deve-se encarar mais risco para se obter maior retorno.

A luta pelo seu dinheiro: setor público X setor privado

A estabilidade macroeconômica dos últimos anos possibilitou o que os economistas chamam de “crowding-in” na economia. O que seria de forma simplificada, a poupança privada – o meu e o seu dinheiro – migrando de títulos públicos para o mercado de investimentos privados, em busca de maior rentabilidade.

Para ilustrar a situação contrária, imagine no caso de um aumento de juros pelo governo, a fim de controlar pressões inflacionárias, essa mesma massa de recursos privados migraria de volta ao mercado de títulos públicos, por conta do baixo risco, alta liquidez e, nesta situação hipotética, rendimentos interessantes que esses títulos estariam oferecendo (processo conhecido como “crowding-out”).

Funciona assim porque o setor privado acaba competindo com o setor público para captar recursos, tendo que pagar ainda mais caro (juros mais altos) pelo que “pega emprestado”.

Incentivos para tornar o mercado imobiliário mais atrativo

Sabendo disso, e com consciência da necessidade de investimentos privados em diversos setores da economia, como o imobiliário, o Governo tomou iniciativas para fomentar investimentos privados voltados a esse setor. Assim, desde Novembro de 2005, investidores Pessoa Física que adquirem cotas são, por regulação, isentos de tributação de imposto de renda em fundos imobiliários, nos rendimentos distribuídos pelo fundo.

O incentivo de rendimentos isentos de Imposto de Renda, aliado ao:

• perfil de menor volatilidade do que o do mercado de ações,
• cenário de queda de taxa de juros e
• existência de potenciais pressões inflacionárias na economia,

Fez com que os Fundos Imobiliários (ou “FII”, como são conhecidos no mercado), atraíssem o interesse de investidores Pessoa Física, que atualmente compõem mais de 75% do perfil de investidores nesse mercado.

Considerando que tais investidores não encontram o mesmo benefício fiscal em investimentos em títulos do tesouro ou em CDBs de Bancos, não é de se estranhar o desenvolvimento, especialmente entre investidores Pessoa Física, desse mercado sob tal cenário.

O potencial do mercado Vs. uma bolha de fundos imobiliários

Na data em que escrevo este artigo, existem 193 Fundos, dos quais 94 são fundos imobiliários listados na Bovespa, disponíveis para negociação, resultando em um total de R$ 29 bilhões em valor de mercado (base Fev/13).

No entanto, comparado ao mercado de títulos públicos, que acumula um valor de mais de R$ 1,9 trilhão, podemos dizer que o mercado de Fundos Imobiliários ainda encontra-se em estágios iniciais, frente ao seu potencial de crescimento.

Portanto, com base nos pontos levantados acima, é justificável o elevado crescimento dos fundos imobiliários nos últimos anos, além de ressaltar que ainda existe muito espaço para este mercado. E podemos, assim, descartar a especulação sobre um bolha de fundos imobiliários no mercado atual, já que há fundamentos sólidos para o desenvolvimento de tal mercado.