Impacto da crise nos Fundos Imobiliários

É compreensível que talvez você já esteja um pouco cansado de ouvir falar dos impactos da crise no mercado financeiro brasileiro, onde, neste atual momento estamos sendo “metralhados” de informações.

Por este motivo, quero neste conteúdo apenas apresentar algumas informações que possam te auxiliar em seu posicionamento no mercado de fundos imobiliários nos próximos meses.

A economia brasileira, no início deste ano, vinha apresentando bons sinais para o crescimento do mercado imobiliário. A expectativa dos especialistas do setor era que ocorresse uma grande valorização do metro quadrado nos empreendimentos.

Essa evolução positiva veio depois de algum tempo com desempenhos negativos, que começou a mudar no ano de 2018 provocando grande entusiasmo nos investidores, nos construtores, nas incorporadoras e nas imobiliárias, sobretudo pelo excelente potencial de aumento nas vendas, compras e locações, nos créditos para financiamentos e, até mesmo, nos consórcios. Tudo isso estava projetando sinais de um bom cenário no mercado imobiliário para 2020.

No entanto, não somente o mercado imobiliário brasileiro, mas o mundo e todos os seus setores foram surpreendidos com o surgimento do novo coronavírus, o que levou as autoridades da Organização Mundial da Saúde (OMS) decretarem uma pandemia mundial.

Com início na China, o vírus chegou ao Brasil com maiores proporções em março, o que trouxe impactos severos à sociedade e à economia do país… Aumentando o nível de desemprego, inadimplência, crises políticas e também fazendo mais pessoas recorrem a empréstimos.

Com isso, inevitavelmente iremos enfrentar um novo ciclo no mercado, onde os reflexos e impactos nos negócios que envolvem a indústria de FIIs estão sendo fortemente afetados.

No último mês de abril, por exemplo, a liquidez do mercado secundário de cotas de FII reduziu bastante. Comparando essa baixa o mês imediatamente anterior (março), o montante negociado se reduziu pela metade, fazendo com que o patamar do número de negócios tenha sido o mais baixo desde outubro/19.

Portanto, a partir de agora, é necessário tomar ainda mais atenção e cuidado a esses 12 riscos que existem no setor de fundos imobiliários.

1. Risco de mercado: Ele representa as flutuações no preço do imóvel, além da oscilação de outras variáveis envolvidas na operação.
2. Risco de liquidez: Pode ser que no momento que se desejar recuperar o seu investimento à mercado, simplesmente não existam compradores interessados.
3. Risco de inadimplência/crédito: O locatário de um imóvel ou o devedor de um recebível (CRI) pode não cumprir com sua dívida em algum determinado momento. Nesse caso, não havendo o pagamento esperado, o retorno pode ser comprometido.
4. Risco da obra: FIIs que investem na construção de ativos podem sofrer com estouro em orçamentos, atrasos, embargos e despesas por conta de imprevistos.
5. Risco físico do imóvel: Propriedades podem sofrer com enchentes, incêndios, depredações, desabamentos e desapropriações.
6. Risco de concentração: FIIs que possuem apenas um imóvel e/ou apenas um único locatário.
7. Risco do ativo muito específico: Empreendimentos especialmente feitos para um determinado locatário ou um tipo de locatário exclusivo.
8. Risco de vacância: Inquilinos podem deixar o imóvel e, em alguns casos, pode ser muito difícil encontrar um novo locatário.
9. Risco do varejo: Todos os FIIs estão sujeitos aos riscos do cenário econômico. O desaquecimento do setor de varejo – de forma geral – pode impactar diretamente a renda obtida pelos cotistas.
10. Risco de amarras judiciais: Um imóvel que compõe a carteira de um FII não pode ser depositado como garantia em caso de discussões judiciais nem ser hipotecado. Mas nada impede que um imóvel já com pendências seja comprado por um FII.
11. Risco de sinistro: Acidentes originados por falhas humanas, vandalismos, incêndios ou uma simples engenharia mal planejada.
12. Risco de desapropriação: Se o governo decidir desapropriar a localidade do empreendimento, infelizmente nesse caso não há muito o que fazer.

Em nossa visão, esses riscos do mercado de FIIs apresentados são importantes pontos de análise para se planejar nos próximos meses, pois, eles impactam diretamente nos investimentos imobiliários, seja para adquirir um imóvel, ou para investir no setor.

Além disso, grave este outro ponto importante para manter em seu radar: Um panorama econômico positivo para o mercado imobiliário está estreitamente ligado aos fatores macroeconômicos de sua região.

Por fim, o que temos que buscar para se dar bem nessa crise, é o conhecimento. Precisamos deixar claro para todos os investidores que, ao se investir sem estudar e analisar o mercado, as chances de se frustrar serão bem grandes.