A ideia de ter o próprio imóvel, pelo menos no Brasil, já vem quase como uma tradição. Desde pequeno, o brasileiro sonha em alcançar esse objetivo, mas ao longo da vida encontra encruzilhadas como a de ter que decidir entre alugar ou financiar. Infelizmente, muitos acabam não pensando muito sobre o assunto e, aos conselhos dos mais velhos, acabam optando pelo financiamento por acreditar que ter o imóvel no seu nome, em teoria, “dá mais segurança”. Mas, apesar desse parecer o melhor caminho para alguns, qual é a melhor opção?
Esta, geralmente, é a primeira pergunta que costumamos fazer quando tratamos sobre o assunto. E acredito que seja a forma correta de abordagem. Pois, em si, o aluguel acaba sendo uma alternativa para quando você não pode comprar o imóvel a vista mas tem a opção de escolher o financiamento. Nesse sentido, em linhas gerais, o aluguel acaba saindo, em grande parte das vezes, como a melhor opção.
São dois motivos que nos levam a essa afirmação, são eles:
1. Os financiamentos possuem juros muito altos
Num geral, os juros dos financiamentos ficam em patamares muito altos. Hoje, por exemplo,existem financiamentos que chegam na casa dos 11% + TR, o que é muita coisa. Além disso, como geralmente pegamos um financiamento extenso (para 20, 30 anos…), o resultado pode ser doloroso: com os juros altos, há casos em que pagamos o dobro do preço do imóvel.
Nesse sentido, o aluguel acaba ficando interessante quando você analisa o todo. Pensando por esse lado, tem o fato de que, com o aluguel, você não tem o imóvel de fato, mas ai temos o segundo motivo:
2. O aluguel, geralmente, sai mais barato mensalmente que o financiamento
E esse motivo é essencial, porque ai colocamos os investimentos na jogada. Com as taxas de juros atuais (aproximadamente 11% + TR), um imóvel no valor de R$400.000,00 teria ali uma parcela média de, mais ou menos, R$2.300,00. E, para o mesmo imóvel, um aluguel (considerando uma porcentagem de 0,3% do valor do imóvel) chegaria a uma mensalidade de R$1.200,00. Fazendo a subtração básica, temos que, por mês, você pagaria R$1.100,00 mais barato no aluguel do que no financiamento.
“Ah, mas no final do financiamento eu teria o imóvel para mim”
Verdade. Mas é ai que os investimentos entram em cena. Se você investisse por mês essa diferença de valor, por um juros de 0,7% ao mês (uma taxa conservadora), você poderia chegar nos R$400.000,00 em, mais ou menos, 15 anos e 3 meses. É alto? Sim, é, mas dependendo do tempo do financiamento, isso ainda representa uma economia ENORME nas suas finanças, e poderia comprar o imóvel a vista, sem adquirir nenhuma dívida.
E isso porque ainda não estou contando 2 coisas: a entrada e o custo de oportunidade.
No exemplo acima, é considerado que o banco esteja financiando 100% do valor para você, mas, na vida real, damos uma entrada ao banco. Acontece que, dependendo do valor da entrada, esse mesmo valor investido pode fazer com que você alcance, em muito menos tempo, o valor do imóvel, devido aos juros sobre juros. Quanto maior o valor aplicado, maior será seu rendimento com o investimento.
Mas e a valorização do Imóvel?
Ai entramos em um outro ponto da discussão. Isso porque, quando começamos a colocar a variável da valorização do Imóvel, entramos num campo difícil de ser projetado, já que entram variáveis incertas na nossas escolhas. Talvez, alguém relembre de uns 15 anos atrás, onde quase era certo que o imóvel poderia valorizar, mas agora não é exatamente assim. Apesar de ter um bom campo para isso, em vista que, com a crise, o mercado no geral está com preços reduzidos. Então, talvez, você até pense que ainda possa ser uma boa escolha. Mas, se você financiar apenas para vender numa valorização no futuro, você precisa ponderar algumas coisas:
– Vivemos num país de baixos e altos frequentes. Nossa economia, querendo ou não, dificulta previsões para longo prazo;
– O financiamento geralmente leva em conta, justamente, dívidas de longo prazo. Nesses casos, o longo prazo pode ser tão grande que você pode vivenciar momentos bons e ruins na economia durante todo esse tempo;
– Imprevistos e custos novos advindos do imóvel podem acontecer.
Ou seja, em um cenário que você não sabe ao certo se o imóvel vai mesmo valorizar, e não sabe se poderão haver custos novos nesse meio tempo que irão prejudicar uma parte do seu patrimônio, será mesmo que o financiamento para esse fim é lucrativo? A resposta não é objetiva. No final de contas, você, ao fazer isso, está se sujeitando ao risco.
E, por isso, se você é uma pessoa conservadora, que não quer muito risco, realmente, os investimentos acabam sendo uma opção muito melhor para você, pois há vários investimentos que são mais fáceis de serem previstos do que as variáveis que um imóvel envolve.
Conclusão
Os pontos que devem ser considerados desse texto são:
Se os juros do financiamento são muito altos e o tempo do financiamento também, é extremamente considerável que se busque o aluguel como alternativa. E, o valor que sobra, já que o aluguel tende a ser mais barato, deve-se investir para aumentar o capital, visando a compra de um imóvel no futuro, caso esta seja uma necessidade;
A realidade econômica brasileira de ciclos de altos e baixos frequentes desfavorecem a análise econômica e dificulta a previsão de longo prazo, o que desfavorece o financiamento (e até mesmo o aluguel). Por isso, e até por ser mais saudável do que adquirir passivos, a compra à vista, para quem QUER e PRECISA ter um imóvel acaba sendo uma opção melhor. Se comprar a vista não é possível, o aluguel tende a ser a melhor opção, devido ao primeiro ponto citado;
A valorização do imóvel, e até as demais características envolvidas, dificultam uma previsão concreta sobre o que vai acontecer. Pode valorizar? Pode. Pode desvalorizar? Também pode. Assim, a compra do imóvel pensando que se venderá por um preço mais alto no futuro envolve riscos diversos. Não dá para dizer que é errado, mas é uma via bem mais perigosa que o investimento para adquirir ganhos. Se você é conservador, investimentos de renda fixa são opções consideráveis.
