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ARTIGOS

O Feirão da Casa Própria e os Juros


Por Samy Dana & Miguel em sábado, 19 de maio de 2012 - 14:58
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Na próxima sexta-feira, chega a São Paulo a 8ª edição do Feirão da Casa Própria da Caixa Econômica Federal munida da sua tropa de vendas, balões, cafés grátis e toda produção digna de um evento publicitário. Tal como nos últimos anos, o evento deverá atrair milhares de potenciais compradores, porém, este ano o Feirão tem um elemento que o torna ainda mais atrativo: a queda dos juros para crédito imobiliário.

Alguns potenciais compradores que visitaram o Feirão da Casa Própria no Rio de Janeiro, declararam não sentir na pele (ou seria no bolso?) a redução da taxa de juros. Mas, afinal, é possível que os tão badalados cortes nos juros não beneficiem o consumidor? Será que milhares de propagandas, atores famosos, mensagem de prosperidade e o discurso da presidente em rede nacional foram em vão?

A priori a redução deveria ser benéfica e com um impacto imediato, uma vez que, as margens de lucro dos bancos no Brasil foram reduzidas de estratosféricas para enormes. No entanto, é necessário observar o comportamento dos preços dos imóveis antes de afirmar se o consumidor será ou não beneficiado pela redução nos juros, ou se a mesma representará uma mera transferência dos lucros dos bancos para as grandes construtoras. De forma bem simples, de que adianta pagar mais barato pelo dinheiro se o preço do bem, no caso o imóvel, estiver muito caro? Será que estamos vendendo a prataria para comprar o almoço?
  Suponha que o consumidor pretenda comprar um imóvel com valor de R$ 300.000. Com a antiga taxa de juros de 10% ao ano, o consumidor que pretendesse financiar esse imóvel em 10 anos e sem entrada, pagaria uma parcela mensal de aproximadamente  R$ 3.893.   Se o preço do imóvel permanecer constante, com a nova taxa de juros de 7,9% o consumidor deveria pagar nesse mesmo financiamento uma parcela mensal de R$ 3.581 (i.e, uma diferença mensal de R$ 312,20). O ganho total do consumidor com esse financiamento seria, portanto, de R$ 26.154,.   Porém, o que aconteceria caso o preço do imóvel aumentasse? A medida que o preço do imóvel aumenta esse ganho total do consumidor de R$ 26.154 passa para o bolso das construtoras. Por exemplo, se o preço aumentar para R$ 315.000, o ganho da construtora aumentará em R$15.000, enquanto o ganho do consumidor será reduzido nesse montante, para cerca de R$ 11.154.   Perceba que se o preço do imóvel aumentar em R$ 26.154,12 todos os potenciais ganhos do consumidor serão transferidos para as construtoras e, para qualquer aumento de preços superior a R$ 26.154 o consumidor passará a ter perdas ao invés de ganhos com a nova taxa de juros.   A figura a seguir mostra como os ganhos consumidor com a redução dos juros podem ir para construtoras, é ver para crer!   Preço do Imóvel   Imagine um bolo que deve ser dividido entre banco, consumidor e construtora. Ao reduzir os juros o banco abre mão de uma parte desse bolo e, com isso, sobra mais para dividir entre consumidor e construtoras. Porém, dependendo da “fome” e da “gordice” das construtoras, elas podem abocanhar todo o pedaço de que o banco abriu mão e, nesse caso, o consumidor não seria beneficiado podendo até ser prejudicado pela redução da taxa de juros.   Nesta festa de aniversário, o primeiro pedaço vai para o banco que financia e o segundo para as construtoras. O governo impôs um regime aos bancos, porém o setor imobiliário tem se mostrado faminto e em um regime de engorda com suas altas indecorosas de preço. O consumidor deve tomar cuidado para não acabar sem nada ou com um pedaço bem amargo.   Mesmo antes do início do feirão, partes interessadas no aumento dos preços e de olho na sobra do bolo já começam seu discurso.  Por exemplo, Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo), afirmou que "Essa redução dos juros pode ser utilizada de duas formas: quem não conseguia comprar imóvel pode ter o seu imóvel e, agora, quem tiver condição, pode comprar um imóvel 10% mais caro pagando as mesmas parcelas".   Em muitos casos esse “imóvel 10% mais caro” será o mesmo imóvel só que com o preço 10% superior. No exemplo acima, tal aumento do preço levaria o consumidor para uma situação pior mesmo com a redução dos juros, ou seja, com esse aumento do preço as construtoras teriam um ganho superior ao benefício de R$26.154 gerado pelo corte dos juros.   Em suma, o corte das taxas de juros cria um benefício que deve ser dividido entre consumidores e construtoras. A forma que as construtoras têm para se apropriar desse benefício é através do aumento dos preços dos imóveis, propagandas e um batalhão de corretores tentando fazer o consumidor acreditar que a oportunidade é “única”. Vale lembrar que quanto mais os preços aumentarem, menor será a “fatia” que sobra  para o consumidor.   A melhor forma de manter esses preços em patamares razoáveis é estimulando a competição no setor imobiliário e educar o consumidor para que não caia nas “liquidações  imperdíveis”. Tarefa que não é tão fácil para o governo, pois este não possui duas ou três grandes construtoras que possa utilizar para forçar uma “guerra de preços” no mercado imobiliário, tal como utilizou a Caixa Econômica Federal e o Banco do Brasil para forçar a queda das taxas de juros.   A lógica se aplica também para uma série de outros mercados cujas taxas de juros para financiamentos diminuíram nos últimos tempos, como o mercado automobilístico. Em muitos desses mercados, a falta de concorrência faz com que os produtores possuam um grande poder de mercado que os permite influenciar os preços, de forma a apropriar-se dos benefícios criados pelo corte dos juros. Se for comprar um imóvel, tenha certeza que o preço que está pagando é razoável, não se deixe levar por impulso ou pelas aparentes barganhas em taxas. Tome cuidado para não deixar sua parte do bolo nas mãos do faminto setor imobiliário.


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Perfil
Samy Dana possui graduação e mestrado em Economia, doutorado em Administração pela EAESP e Ph.D in Bussiness. Atualmente é professor de carreira na Escola de Economia de São Paulo e Coordenador de International Affairs. Publicou e apresentou trabalhos acadêmicos e profissionais nacional e internacionalmente. Consultor de empresas nacionais e internacionais dos setores real e financeiro e órgãos governamentais. Autor de livro "10x sem juros" em coautoria com Marcos Cordeiro Pires.

Miguel Bandeira é graduando em economia pela EESP-FGV, Assistente de Pesquisa da Fundação Getulio Vargas, Consultor e Conselheiro da CJE-FGV. Possui certificação profissional CPA-20.

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