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ARTIGOS

Bolhas Especulativas no Mercado Imobiliário


Por Samy Dana & Miguel em sexta-feira, 13 de abril de 2012 - 19:37
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 A lei da oferta e demanda, ou lei da oferta e da procura, é talvez um dos conceitos mais populares da economia. Segundo essa lei, o preço de um bem qualquer será determinado por um equilíbrio entre a quantidade demandada e ofertada.

As implicações práticas da lei da oferta e da procura são simples: quando existem mais vendedores do que compradores de um determinado bem os preços devem diminuir. Analogamente, quando existem mais compradores que vendedores o preço deve subir.
  Assim, para compreender a dinâmica dos preços em um determinado mercado é necessário compreender quais são os determinantes da oferta e da demanda.   A oferta é determinada em ultima instância pelas características das empresas que ofertam o bem em questão.   Em relação à demanda, pode-se dizer que para bens de consumo em geral a demanda é determinada pelas preferências do consumidor e pela renda. Para "bens de investimento" a demanda é determinada pelas expectativas quanto aos ganhos futuros.   Até aqui os livros de economia mais básicos explicam. Essa lei é tão popular que está em todas as camadas e ramos de nossa economia. Outro dia, presenciei um microempresário do ramo de reciclagem que andava com seu carrinho pelas ruas negociando latinhas de cerveja vazias em nome desse conceito. O empresário estava explicando para um grupinho de jovens que demandava a latinha deles. Os jovens, que estavam de bebedice, bebendo até sambar, chamando Jesus de Genésio, chamando urubu de meu louro, com a cuca cheia, pra lá de Bagdá, zambeta,  zureta, queimando óleo 90, soltando fogo pelos olhos, soltando fumaça pelas narinas, vendo o chão entrar na terra... (enfim, acho que os leitores entenderam), concordaram em fazer a venda por R$ 0,05 cada latinha.   No entanto, esse mundo perfeito que existe somente nos livros de economia, serve de base para a análise a seguir.   É possível separar a demanda em duas partes: 1) demanda real, que é definida pela vontade e renda do indivíduo para usufruir do bem e; 2) demanda especulativa que é determinada pela expectativa de ganhos futuros.   Muitas vezes a demanda real muda pela vontade das pessoas em usufruir o bem, por exemplo, quando um produto entra na moda, a demanda real por ele sobe. Caso a oferta permaneça a mesma, a tendência do preço é de alta. Um dos casos mais populares é das legítimas havaianas, que até um tempo atrás eram usadas apenas pelas classes mais baixas e hoje tem uma demanda e um preço bem maior.   Quando um bem entra na moda e sua demanda cresce, logo vemos astutos comerciantes a entrarem nesse mercado afim de usufruírem dessa demanda e dos preços elevados. Por exemplo, devido ao sucesso do iPad, muitos fabricantes resolveram fazer modelos semelhantes para usufruir dessa demanda. Vale ressaltar que, quanto maior a demanda, maior o preço e a margem e, margens maiores convidam mais artificiosos empresários a entrarem no mercado em questão.   Ai o leitor que espera ansiosamente o tema de imóveis terá sua demanda atendida – de forma gratuita.   Essa alteração no preço provocada pelo aumento da demanda real, em alguns casos, como o imobiliário, atrai também consumidores (que preferem ser chamados de investidores) em uma demanda especulativa.   Basicamente, os especuladores compram o bem com o intuito de receber lucros futuros – o aluguel dos imóveis ou vender o bem mais caro em um momento futuro. Conforme discutido no post “Não deixe a bolha imobiliária estourar em suas mãos”, a taxa de retorno do aluguel (medida pela razão entre aluguel e preço do imóvel) é muito baixa no Brasil, o que nos leva a concluir que essa demanda especulativa se dá pela crença dos preços ascendentes (há quem diga que a seita do preços infinitos e seus apóstolos cobram 6% por cada transação).   Muitos compradores quando indagados por que investiam em imóveis ou nas ações pagando preços altos respondiam com um ar blasé: “porque os preços sempre sobem”. Pode-se dizer que muitos sabem que estão pagando caro, mas sempre ficam na expectativa que algum investidor ainda mais ganancioso possa pagar mais.   Assim, a partir da entrada dos apóstolos do preço infinito no mercado, mesmo que não ocorra mais nenhuma mudança na demanda real, é possível que os preços do bem continuem a subir puxados pelo aumento da demanda especulativa, uma vez que, há uma expectativa de aumentos contínuos nos preços em um futuro próximo.   Porém, chega um momento em que os preços atingem níveis absolutamente irreais e até mesmo os mais crentes começam a duvidar da possibilidade de os preços subirem mais e, portanto, começam a questionar sobre a possibilidade de realizar os seus tão esperados ganhos futuros. Este é o momento em que a bolha estoura.   Do mesmo modo que a bolha é formada pela entrada dos astutos e estratégicos “investidores”, mais especificamente pela incorporação da demanda especulativa à demanda pelo bem, o seu estouro dá-se quando esses “investidores” resolvem sair do mercado, pois percebem que os preços foram longe demais e as possibilidades de lucro são reduzidas.
 
  O esboço feito acima nos ajuda a compreender a dinâmica dos preços dos imóveis no Brasil nos últimos anos. Em 2009, a economia brasileira começou a se recuperar da crise, o que aumentou o nível de emprego, além disso, tivemos ainda uma expansão dos níveis de crédito e a queda da taxa de juros. Juntos esses fatores geraram um aumento da renda que, por sua vez, aumentou a demanda real por imóveis no Brasil.   O aumento da demanda real levou a um aumento dos preços dos imóveis e com esse aumento, os apóstolos do preço infinito foram atraídos para o mercado imobiliário brasileiro. É difícil precisar ao certo o momento da entrada desses apóstolos no mercado, mas uma evidência disso é que entre 2009 e 2010 muitos brasileiros começaram a ver os imóveis como um investimento, comprando-os na planta para revendê-los mais tarde por um preço superior, ou seja, criou-se uma demanda especulativa por imóveis.   A entrada dos investidores peregrinos incorporou a demanda especulativa à demanda por imóveis e, como já era de se esperar, os preços dos imóveis subiram assombrosamente em todo o Brasil nos últimos anos.   Contudo, a cada dia que passa parece ficar mais claro que os preços atingiram níveis insustentáveis e os “investidores” veem cada vez mais difícil que esses preços subam ainda mais. Daqui para frente os preços devem cair drasticamente até o nível de equilíbrio entre a oferta e a demanda real (neste caso, a demanda formada por aqueles que querem uma casa para viver e não apenas os que querem revendê-la mais tarde por um preço superior ao que compraram).   É difícil precisar quanto tempo pode demorar até atingir esse nível realista de preços e de quanto deve ser a queda. No entanto é certo que, a medida em que fica mais claro que os preços não devem subir mais, a demanda especulativa por imóveis vai cair e, com isso, os preços também cairão.   Uma anedota histórica conta que na Copa do Mundo de 1958, nosso craque Garrincha estava em uma preleção do saudoso técnico Feola antes do embate contra a então União Soviética. Após explicar algumas estratégicas que envolviam passes, lançamentos e dribles, o técnico perguntou se todos tinham entendido. Então nosso craque respondeu: “O senhor já combinou isso com os russos?”.   Os “investidores” que ficarem com os imóveis na mão sofrerão enormes perdas. Estes, antes de comprarem os imóveis na planta para revender mais tarde, deveriam ter feito como Garrincha e perguntado se a estratégia de preços irreais estava combinada com os russos, por outras palavras, deveriam ter se perguntado se os preços infinitos já estavam combinados com o restante do mercado.   Artigo em Parceria com Miguel Bandeira que é graduando em Economia pela EESP, consultor e conselheiro da CJE-FGV.


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Perfil
Samy Dana possui graduação e mestrado em Economia, doutorado em Administração pela EAESP e Ph.D in Bussiness. Atualmente é professor de carreira na Escola de Economia de São Paulo e Coordenador de International Affairs. Publicou e apresentou trabalhos acadêmicos e profissionais nacional e internacionalmente. Consultor de empresas nacionais e internacionais dos setores real e financeiro e órgãos governamentais. Autor de livro "10x sem juros" em coautoria com Marcos Cordeiro Pires.

Miguel Bandeira é graduando em economia pela EESP-FGV, Assistente de Pesquisa da Fundação Getulio Vargas, Consultor e Conselheiro da CJE-FGV. Possui certificação profissional CPA-20.

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