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Desaceleração do Mercado Imobiliário


Por Samy Dana & Miguel em terça-feira, 21 de agosto de 2012 - 10:28
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Após meses seguidos de intensa valorização, o índice FipeZap (principal termômetro do mercado imobiliário brasileiro) parece finalmente começar a dar sinais de desaceleração do mercado imobiliário. 

Nos últimos três meses a variação mensal ficou próxima de 1%, levando o acumulado em 12 meses para o menor patamar histórico de 19,58%, como mostra o gráfico abaixo:
  Desaceleração do Mercado Imobiliário     No artigo “Bolhas Especulativas no Mercado Imobiliário”, dividimos a demanda por imóveis entre real e especulativa e argumentamos que o estouro de qualquer bolha está associado ao colapso da demanda especulativa, isto é, quando aqueles que compraram para vender depois percebem que os preços atingiram patamares muito elevados e que, por isso, sobrou pouca ou nenhuma margem para valorização.   Mas será que esse desaquecimento do mercado imobiliário já pode ser entendido como o colapso da demanda especulativa? Será que de agora em diante podemos esperar uma desaceleração do mercado imobiliário ainda maior?   Muitos argumentarão que uma variação de 1% sequer pode ser considerada um desaquecimento. Afinal, 1% ainda é superior a rentabilidade mensal da poupança, do CDI e da maioria dos CDBs. Mais que isso, 19,58% nos últimos 12 meses é um retorno que daria inveja a qualquer investidor.   De fato, uma variação mensal de 1% dificilmente poderia ser considerada uma desaceleração do mercado imobiliário para qualquer outro índice, porém há que lembrar que entre setembro de 2010 e junho de 2011o FipeZap apresentou uma variação média de 2,25% ao mês.   Concordamos que ainda não temos um desaquecimento acentuado, mas esse 1% pode significar muito mais do que parece à primeira vista se analisarmos três questões: (i) o comportamento dos especuladores; (ii) as estratégias das construtoras e (iii) a construção do índice FipeZap   (i) A análise do comportamento dos especuladores é fundamental para compreender por que mesmo com o colapso da demanda especulativa nem sempre a queda dos preços ocorre de forma abrupta.   Existem diferentes estágios para um colapso da bolha que se formou em grande parte do país. Na verdade, as quedas abruptas de preço estão associadas aos momentos de pânico generalizado, mas estes são normalmente precedidos por ajustes graduais.   Para compreender o mecanismo de ajuste de preços em mercados com bolhas especulativas, suponha que um especulador tenha comprado há um ano atrás um imóvel no valor de R$ 500 mil.   Evidentemente que para ter lucro nessa operação o especulador terá que vender o imóvel a um preço superior ao que pagou, por exemplo, R$ 600 mil. Assim, mesmo sabendo que hoje não há mais consumidores dispostos a pagar este preço (e possivelmente nem mesmo os R$ 500 mil), esse investidor insiste em ofertar o imóvel por R$ 600 mil.   Esse é um fenômeno ligado a economia comportamental. Ninguém gosta de perder dinheiro, sobretudo especuladores, por isso, mesmo quando o mercado sinaliza que não está disposto a pagar o preço desejado, o investidor coloca uma oferta acima, pois atender ao mercado seria muito doloroso, uma vez que, estaria realizando ou conscientizando as suas perdas.   Por outras palavras, em um primeiro momento o investidor prefere manter um preço alto e irreal a realizar alguma perda, mesmo que com esse preço não consiga vender o imóvel,.   Esta lógica também está presente nos mercados acionários, pois muitas vezes que os preços caem, alguns investidores se recusam vender já psicologicamente estariam realizando perdas   Ademais, especuladores sabem também que diminuir os preços para vender os imóveis poderia despertar o sentimento de pânico que, por sua vez, geraria a uma corrida para vender e uma queda ainda maior dos preços.   Concluímos então que em um primeiro momento ocorre um desaquecimento do mercado, uma vez que, a demanda não concorda em pagar o preço ofertado.   (ii) As construtoras também passam por essa situação. Imagine o que aconteceria se elas começassem a diminuir os preços anunciados? Isso não só poderia gerar pânico e o estouro da bolha como também deixaria todos os que pagaram preços altos (e muitos ainda nem receberam o imóvel) furiosos. Como lidar com a situação?                                                        Uma forma interessante e viável de manter a crença que imóvel é sempre um bom negócio é deixar o preço no mesmo patamar anterior (ou seja, extremamente caro) e ocasionalmente até aumentar um pouquinho, digamos, 1%.   Ao fazer isso a construtora sabe que não terá compradores, porém, para contornar essa situação, lança mão de tradicionais técnicas de marketing como o desconto e as promoções convidativas.   Tal comportamento explica em grande parte o momento que atravessa o mercado imobiliário brasileiro com aumentos cada vez menores dos preços e desconto cada vez maiores.   Infelizmente, não temos dados que nos permitam avaliar quantitativamente a magnitude dos descontos concedidos pelas construtoras. Contudo, há inúmeros relatos a respeito desses descontos na mídia, que por sua vez, estão cada vez mais comuns.   (iii) Finalmente, há que lembrar ainda que o índice FipeZap é calculado com base nos preços de imóveis anunciados e publicados no Zap Imóveis. Assim, apesar de ser o principal termômetro do mercado imobiliário brasileiro, o índice FipeZap não capta os descontos e promoções das construtoras e, por isso, tende a subestimar a magnitude da desaceleração do mercado imobiliário.   Os pequenos aumentos de preços aliados aos enormes descontos, podem manter as variações positivas do índice FipeZap, evitando o sentimento de pânico por mais algum tempo. Porém, acreditamos que por detrás da variação mensal do FipeZap existe uma história a ser contada e que é possível, e aliás muito provável, que a demanda especulativa tenha começado a “cair na real”, mas este é apenas um começo de um longo caminho em direção a preços mais razoáveis.


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